Scheiden en de echtelijke woning

Als je gaat scheiden moeten er, buiten de emoties, over veel zaken afspraken gemaakt worden. De echtelijke woning is daar een van.

Hebben jullie een koopwoning  dan zijn er 3 mogelijkheden:

1. Verkoop van de woning

Dit gebeurt meestal als jullie beiden niet in staat zijn om de woning over te nemen. Bij verkoop van de woning moet worden bepaald wat de verkoopwaarde van de woning is, wat de minimale verkoopprijs is, wat de oplevertermijn is en welke makelaar de verkoop voor zijn rekening zal nemen. Afhankelijk van de hoogte van de hypotheek kan het zijn dat je quitte speelt, er kan ook sprake zijn van overwaarde of onderwaarde.

Verkoop lijkt een makkelijke optie, maar wat als de woning niet wordt verkocht? Of een van jullie de woning al eerder verlaat? Wie betaalt dan wat? Wat komt daar op fiscaal vlak bij kijken?

Dan heb ik het met name over de hypotheekrenteaftrek. Tot nu toe zullen jullie de hypotheekrente hebben afgetrokken bij degene bij wie dat het meest gunstig is. Meestal de meestverdienende. Dat kan na het beëindigen van het fiscaal partnerschap (echtscheiding is ingediend en jullie staan niet meer op hetzelfde adres ingeschreven) niet zonder meer. In het jaar van echtscheiding kunnen jullie ervoor kiezen om “te doen” alsof jullie fiscaal partner zijn, echter in de jaren erna niet meer. Degene die de woning verlaat kan nog 2 jaar zijn/haar deel hypotheekrenteaftrek genieten (daarna niet meer), mits diegene het respectievelijk deel van de hypotheekrente ook daadwerkelijk betaalt. Om de volledige hypotheekrenteaftrek te kunnen genieten moeten jullie hierover goede afspraken maken. De belastingdienst is onverbiddelijk als je dit niet doet. Laat je hierover goed inlichten!

2. De woning wordt aan één van jullie toebedeeld

In dit geval koopt degene die in de woning blijft, het deel van degene die de woning verlaat en wordt daarmee volledig eigenaar van de woning. Ook hier geldt dat moet worden bepaald wat de waarde van de woning is. Hierdoor wordt duidelijk of degene die de woning krijgt toebedeeld nog een bedrag moet uitkeren (in geval van overwaarde) of nog een bedrag ontvangt (in geval van onderwaarde).

Maar hoe bepaal je nu die verkoopwaarde? In de praktijk  gebeurt het wel eens dat degene die de woning krijgt toebedeeld de woning minder waard vindt dan degene die de woning verlaat. Als er tenminste een overwaarde op de woning zit. Staat de woning onder water dan gebeurt vaak het tegenovergestelde. Om hier geen discussies over te krijgen kun je het beste een professional de waarde van de woning laten bepalen.

Wat ook gebeurt is dat partijen het belangrijker vinden dat een van de twee in de woning blijft. Dan spreken ze een verkoopwaarde af waarvan ze weten dat het hypotheektechnisch ook mogelijk is om de woning over te nemen. In zo’n geval kiezen partijen er geregeld voor om de WOZ-waarde als verkoopwaarde te nemen.

Let op: je mag niet zomaar een veel lagere waarde bepalen. De belastingdienst kan dit beschouwen als een schenking!

Wat de verkoopwaarde ook is, belangrijk is dat je erachter staat. Niet alleen nu, maar ook in de toekomst als zich wijzigingen voordoen.

3. De woning blijft onverdeeld

Het komt ook voor dat het niet mogelijk is om de woning te verkopen of dat een van jullie de woning nu (nog) niet kan kopen. In dat geval kunnen jullie afspreken om de woning onverdeeld te laten. Dit betekent dat een van jullie in de woning blijft wonen, maar dat jullie beiden eigenaar blijven.

Nadeel voor degene die de woning verlaat is dat deze nog steeds belast is met een hypotheek en hierdoor geen nieuwe hypotheek af kan sluiten.

In dit geval dienen er duidelijke afspraken te worden gemaakt over hoe lang de woning onverdeeld blijft, hoe de betaling van de hypotheek in die periode gaat, of er een gebruiksvergoeding betaalt dient te worden, hoe het fiscaal geregeld wordt, hoe omgegaan wordt met de hypotheekrenteaftrek en wie de gebruikerslasten betaalt.

Er wordt vaak heel makkelijk gedacht, maar er zit veel meer achter dan je denkt. Laat je hierover goed voorlichten. Het zou zonde zijn dat je door verkeerde afspraken op fiscaal gebied jezelf en je ex-partner te kort doet.

Heb je naar aanleiding van deze blog nog vragen, of heb je hulp nodig? Neem dan voor een gratis informatiegesprek contact op via  https://www.susanstijnen.nl/gratis-informatiegesprek/