Koopwoning

Ga je scheiden en zijn jullie samen eigenaar van een koopwoning dan dienen hier afspraken over gemaakt te worden. Er zijn 3 mogelijkheden:

1. De woning wordt verkocht – schakel een makelaar in, bepaal de vraagprijs, bepaal de minimale prijs, bepaal de oplevertermijn, het bord gaat in de tuin.
2. Eén van jullie neemt de woning over – bepaal de verkoopprijs.
3. De woning blijft onverdeeld – in dat geval blijven jullie beiden eigenaar van de woning terwijl een van beiden in de woning verblijft. Maak hierover goede afspraken en let op! op fiscaal gebied gebeurt hier van alles. Laat je hierover goed inlichten door jullie fiscaal adviseur!

1. De woning wordt verkocht

Het is vaak zo dat de hypotheek is berekend op het inkomen van twee personen. Bij een scheiding zit er dan soms niets anders op dan het huis te verkopen en een meer betaalbare woonruimte te zoeken. Maar ook als het financieel niet nodig is, kunnen er redenen zijn om het huis in de verkoop te zetten.

Afspraken maken over de verkoop van het huis

Jullie zetten het huis te koop. Met de opbrengst lossen jullie de hypotheek af en de rest verdelen jullie. Of als er een restschuld overblijft, verdelen jullie die.

Maak goede afspraken over de vraagprijs, bodemprijs, oplevertermijn en hoe jullie het verkoopproces willen laten verlopen. Schakelen jullie een makelaar in of doen jullie de verkoop zelf? Wie van jullie blijft er tot het verkocht is in het huis wonen? Blijven jullie er voorlopig beiden wonen of juist allebei niet? Vergeet niet af te spreken wat jullie met de kosten van het huis doen in deze overgangsperiode De eigenaarslasten zijn de lasten die samenhangen met het feit dat je eigenaar bent van de woning, denk hierbij o.a. aan de aflossing en rente van de hypotheeken. De gebruikerslasten zijn lasten die samenhangen met het feit dat je gebruiker bent, denk hierbij o.a. gas, water, licht, internet.

Een nieuwe woning

Je gaat op zoek naar nieuwe woonruimte. Misschien heb je iets tijdelijks gevonden. Of je gaat huren. Als je een nieuw huis wilt kopen, zul je waarschijnlijk een nieuwe hypotheek nodig hebben.

Om een hypotheekberekening te maken, wil de hypotheekverstrekker het echtscheidingsconvenant zien. Daar staat namelijk in hoe jullie het onderling financieel geregeld hebben, bijvoorbeeld wat betreft de partneralimentatie. Het is dus verstandig om de scheiding te hebben afgerond, voordat je de nieuwe hypotheek gaat regelen.

2. Een van jullie neemt het huis en de hypotheek over

Jullie kunnen er ook voor kiezen dat een van jullie in het huis blijft en dat diegene de hypotheek in zijn/haar eentje overneemt. Waar moet je dan rekening mee houden?

Afspraken maken over de uitkoop

Als het huis van jullie beiden was, dan heeft degene die vertrekt in principe recht op de helft van de waarde van het huis. Hiervoor zet je een aantal dingen op een rij. Stel eerst vast wat de waarde van jullie huis is. Bijvoorbeeld door het te laten taxeren of te kijken voor welke prijs soortgelijke huizen bij je in de straat of de buurt onlangs zijn verkocht. Pak je hypotheek erbij en kijk welke waarde is opgebouwd. Wat is momenteel het resterend hypotheekbedrag? Het verschil tussen de waarde van je huis en het resterend hypotheekbedrag is jullie overwaarde. Of eventuele onderwaarde.
Let op dat jullie een realistische waarde afspreken. Spreken jullie een veel te laag of een veel te hoog bedrag af omdat jullie elkaar iets gunnen, dan kan de belastingdienst dit zien als een schenking. Is dit het geval dan zal degene die de beoogde schenking ontvangt hier schenkbelasting over moeten betalen. Dit is als de belastingdienst jullie afspraken onder ogen komt. De kans is klein echter het risico groot. Het is aan jullie zelf hoe hiermee om te gaan. Ik zeg alleen, een gewaarschuwd mens telt voor twee.

Hypotheek overzetten

Als een van jullie in de woning blijft wonen, moet de woning en de hypotheek op naam komen van diegene. Daar moet de hypotheekverstrekker wel eerst akkoord mee gaan. Deze controleert namelijk of degene die de hypotheek overneemt de kosten kan dragen.

Daarnaast moet er een akte van levering komen, die de notaris moet opstellen. De notaris schrijft de nieuwe eigendomsverhouding in bij het kadaster. Dit heb je dus altijd nodig als jullie samen een eigen huis hadden. Houd rekening met notariskosten! De levering kan pas gebeuren nadat jullie echtscheiding of beëindiging geregistreerd partnerschap is ingeschreven in de registers van de burgerlijke stand.

Let op!
Had een van jullie de woning al en gingen jullie een huwelijk of een geregistreerd partnerschap aan vóór 1 januari 2018, dan is de woning hierdoor gemeenschappelijk geworden en dienen jullie ook naar de notaris te gaan!

Hadden jullie samen een woning in een afwijkende verhouding, bijvoorbeeld 40-60, en gingen jullie een huwelijk of een geregistreerd partnerschap aan op of ná 1 januari 2018, dan zijn jullie daardoor beiden voor 50% eigenaar geworden van de woning.

Tijdelijke afspraken

Denk na wat je doet als de hypotheekverstrekker niet akkoord gaat. Verkopen jullie het huis dan alsnog? En wat doe je met de kosten van het huis totdat het formeel op naam van degene die in het huis blijft, wordt gezet? Betalen jullie die tot die tijd samen of juist niet? Denk hierbij niet alleen aan de eigenaarslasten maar ook aan de gebruikerslasten.

3. De woning en hypotheek onverdeeld laten

Het is natuurlijk goed denkbaar dat de achterblijver de hypotheek niet zelf kan betalen, maar dat jullie toch beiden willen dat het huis voor de komende tijd behouden blijft. Bijvoorbeeld tot de kinderen het huis uit gaan. Jullie kunnen ervoor kiezen samen eigenaar van het huis te blijven en bijvoorbeeld ook samen de hypotheek te blijven betalen.

Blijven jullie na de scheiding (tijdelijk) samen eigenaars van de koopwoning? Dan komen jullie in aanmerking voor de echtscheidingsregeling in de Wet op de Inkomstenbelasting. Bij deze regeling mogen jullie gedurende 2 jaar na de scheiding de hypotheekrenteaftrek beiden opgeven bij de Belastingdienst in jullie jaarlijkse aangifte, ook als een van jullie daarnaast een nieuw huis koopt. Als jullie allebei voor de helft eigenaar zijn van de woning, krijgen jullie ieder 50% van de hypotheekrenteaftrek. De voorwaarden zijn wel dat jullie beiden jullie deel van de hypotheekrente hebben betaald en dat minstens een van jullie de woning nog als hoofdverblijf gebruikt.

Een van jullie blijft achter in de woning

Blijft een van jullie na de scheiding achter in de woning, die nog wel van jullie beiden is waarbij degene die blijft de volledige hypotheekrente betaalt. Let dan goed op! Het probleem is dan dat de rente dan toch maar voor 50% afgetrokken mag worden. Onder aan de streep betekent dit dat je netto per maand meer lasten hebt. Maak hierover goede afspraken en laat je voorlichten door je belastingadviseur.

Een voorbeeldregeling zou kunnen zijn: jullie spreken af dat jullie toch ieder de helft van de hypotheekrente betalen, maar dat degene die achterblijft ter compensatie partneralimentatie aan degene die vertrekt betaalt. Voor de betaler is dit een aftrekpost, voor de ontvanger is het een bijtelling. Laat je hierover goed voorlichten en documenteer het goed! De belasting is onverbiddelijk in het geval het niet goed uitgevoerd is. Het zou zonde zijn als je met terugwerkende kracht een aanslag krijgt.

Bedenk wel dat je op deze manier financieel nog aan elkaar verbonden bent en dat degene die de woning verlaat geen nieuwe hypotheek kan krijgen. Leg goed vast hoe lang je deze situatie zo wilt houden en hoe je de financiën regelt. Informeer je over hoe je dit het beste kunt doen.